Einführung und Sachvortrag: Erste Bürgermeisterin Frau Dr. Kössinger

Wortmeldungen: GR Eck, GR Rindermann

Beschluss:

 

Zu den im Bauvorbescheidsantrag nach den Plänen des Architekten Friedrich Barth, mit Ein­gangsstempel der Gemeinde vom 25.08.2016, gestellten Fragen wird wie folgt Stellung ge­nommen, bzw. das gemeindliche Einvernehmen erklärt / nicht erklärt:

 

 

1.    Ist es möglich, ein Gästehaus mit 11 Gästezimmern zu errichten?

 

Ja.

 

 

2.    Ist es möglich, ein Gästehaus wie im beiliegenden Plan gezeichnet mit E + 1 und aus­gebautem Dach zu errichten?

 

Ja, E + 1 mit ausgebautem Dachgeschoss ist möglich. Aber die im Plan einge­zeichnete Firsthöhe von 11,36 m, evtl. auch die Wandhöhe fügen sich nach § 34 BauGB nicht in die Umgebungsbebauung ein.

 

 

3.    Ist es möglich, die erforderlichen Stellplätze oberirdisch unterzubringen?
An der Straßenseite sieben Pkw-Stellplätze, auf der Rückseite des Gebäudes neun Pkw-Stellplätze. Eine Abweichung von der gemeindlichen Stellplatzsatzung wird beantragt.

 

Nein, da nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung ab zehn Stellplätzen eine Tief­garage erforderlich ist. Eine Befreiung wird nicht befürwortet.

 

 

          4.    Ist es möglich, ein Gästehaus mit folgenden Grundflächen zu errichten?
Gaststätte Bestand:                                                169 m²
Neues Gästehaus mit Zwischenbau:                     294 m²
Summe Grundfläche gesamt                                 464 m²

 

Anmerkung FB 23: Gaststätte und Gästehaus ergeben 505 m².

Der Bau eines freistehenden Gästehauses mit der genannten Grundfläche ist zu­lässig.
Durch den Zusammenbau des Altbestandes mit dem Neubau ergibt sich jedoch eine Grundfläche, die sich nach § 34 BauGB nicht in die Umgebungsbebauung einfügt. Evtl. ist diese Grundfläche in der Umgebung vorhanden (alte Bauernhäuser oder landwirtschaftliche Gebäude), nicht aber im Zusammenspiel mit der Wand­höhe, der Firsthöhe und der Geschossigkeit.

 

 

          5.    Ist der Einbau von zwei Dachgauben für zwei der Gästezimmer im Dachgeschoss möglich?

 

Ja.

 

 

Aufgrund der baulichen Verdichtung kann dem Vorhaben eine unerwünschte Vorbildwirkung sowie die damit verbundene Erzeugung von bodenrechtlichen Spannungen durch die - hier­durch eröffnete - mögliche Nachverdichtung in der maßgeblichen Umgebung nicht abge­sprochen werden.

Die Wandhöhe von 6,61 m und die abgefragte Firsthöhe von 11,36 m mit der Dachneigung von 50° sind im Zusammenspiel mit der Gesamtgrundfläche von ca. 505 m² (Bestand und Neubau mit Überdachung) nicht genehmigungsfähig.

 

Aus städtebaulicher Sicht werden Gauben im Dorfbereich kritisch gesehen, da hier ruhige Dachlandschaften erhalten werden sollen. Eine ausreichende Belichtung kann ggf. auch durch (größere) Dachflächenfenster erfolgen.

Aus Sicht der Gemeinde handelt es sich bei dem Baum nördlich des Gasthauses um einen wertvollen, ortsbildprägenden Baum, der bei der Planung berücksichtigt, erhalten und bei Baumaßnahmen entsprechend geschützt werden sollte (z.B. mit Spundwänden, Wurzel­schutz).

Zur Ausgestaltung der Gebäude wird angemerkt, dass beim Laubengang die einzelnen gro­ßen Fenster in ihrer Größe und Anordnung nicht in den dörflichen Bereich passen, besser wäre ein durchlaufendes Fensterband oder ein offener Laubengang, beides mit Holzbautei­len. Auch bei möglichen Balkonen wäre eine durchlaufende Balkonzone oder nach innen gezogene Loggien zu empfehlen. Außerdem sollte bei den Planungen ein guter Umgang mit dem Geländeverlauf an der Straße gefunden werden. Größere Abgrabungen und Stützmau­ern müssen im Hinblick auf das Ortsbild geprüft werden.

Um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, sind bei Zufahrten mögliche Immissionskonflikte zur nördlich liegenden Wohnbebauung zu prüfen.

Unabhängig von genehmigungsrechtlichen Fragen sollten auf dem gesamten Gelände aus­reichend viele Stellplätze untergebracht werden können, um die Nutzung dauerhaft stabil betreiben zu können (also z.B. auch im Fall von Veränderungen beim bestehenden Ge­bäude).

Gerne steht die Gemeinde für ein Gespräch zur Verfügung.

 

Das natürliche und das künftige Gelände mit Höhenkoten sind in allen Ansichten der Pla­nung einzutragen.

 

Einfriedungen sind als Holz-, Maschendraht- oder Metallzaun bis max. 1,30 m Höhe,
Hecken bis zu einer Höhe von 1,80 m zulässig.

 

Bei Bepflanzungsmaßnahmen sind die Grenzabstände des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und des Ausführungsgesetzes zum BGB zu beachten (siehe Art. 47 AGBGB

·         0,50 m Abstand von der Grundstücksgrenze bis zu einer Höhe von 2,00 m und

·         2,00 m Abstand von der Grundstücksgrenze über einer Höhe von 2,00 m).

 

Die Müllbehälter sind in die Einfriedung zu integrieren und, falls freistehend, zur Straße hin abzupflanzen. Die Türen der Müllboxen dürfen nur nach innen geöffnet werden, ein Hinein­ragen in die öffentliche Verkehrsfläche ist unzulässig.

 

Anfallendes Niederschlagswasser ist ausschließlich auf dem eigenen Grundstück zu ver­sickern.

 

Das Vorhaben berührt archäologisch sensibles Gebiet, es ist mit Bodenfunden zu rechnen. Bauherr und ausführende Firmen sind deswegen zu verpflichten, den Beginn der Erdarbeiten rechtzeitig der Gemeinde Gauting (Tel. 089 / 89 337 168) und dem Landratsamt Starnberg (Tel. 08151 / 148 477) anzuzeigen sowie jeden möglicherweise archäologisch bedeutsamen Befund umgehend zu melden, damit sich die Gemeinde oder die Untere Denkmalschutzbe­hörde beim Landratsamt Starnberg vor Baubeginn wegen der Sicherung archäologisch be­deutsamer Funde mit den Betroffenen in Verbindung setzen können.

 

Zum Schutz des Baumbestandes generell (Baugrundstück und Nachbargrundstücke) ist die Einhaltung der Normen und Auflagen der DIN 18920 und der RAS-LP4 (Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen usw. bei Baumaßnahmen) anzuordnen.

 

Die Gemeinde empfiehlt zur Gartenbewässerung den Einbau einer Regenwassersammel­anlage und bei geeigneter Dachneigung, eine Begrünung vorzusehen.